Location saisonnière vs location longue durée : avantages et inconvénients en 2025

L’investissement locatif évolue rapidement, et la question du choix entre location saisonnière (courte durée) et location longue durée se pose plus que jamais aux propriétaires. En 2025, la législation, la fiscalité et les attentes des locataires ont profondément modifié les règles du jeu. Quelle formule privilégier pour maximiser la rentabilité de son bien ? Quels sont les risques, les obligations et les opportunités ? Ce guide complet vous aide à faire le bon choix selon votre profil, votre bien et vos objectifs.

1. Location saisonnière : rentabilité, flexibilité… et nouvelles contraintes

   Avantages de la location saisonnière

• Rentabilité supérieure : Les tarifs hebdomadaires ou à la nuitée sont bien plus élevés qu’en location classique. En 2025, la rentabilité brute peut atteindre 8 à 10 % contre 5 à 6 % en location longue durée. Les pics de fréquentation (vacances, événements) permettent d’optimiser les revenus.

• Paiement anticipé et sécurité financière : Les séjours sont payés à la réservation, limitant fortement le risque d’impayés.

• Flexibilité d’utilisation : Le propriétaire peut réserver des périodes pour son usage personnel, et ajuster les prix selon la saison.

• Gestion automatisée : Les nouvelles technologies (plate formes, logiciels de gestion, check-in digital) permettent d’automatiser la plupart des tâches : réservations, encaissements, contrats, dépôt de garantie, collecte de la taxe de séjour.

• Contrôle régulier du bien : Les passages fréquents permettent d’identifier rapidement d’éventuels problèmes et d’entretenir le logement plus efficacement.

  Inconvénients et nouvelles obligations

• Réglementation renforcée : Depuis la loi Le Meur (2025), la location saisonnière est plus encadrée : déclaration obligatoire en mairie, autorisation de changement d’usage, DPE obligatoire (classe A à E uniquement), limitation à 90 jours/an pour les résidences principales dans certaines villes, et possibilité pour la copropriété de s’y opposer.

• Fiscalité moins avantageuse : Les abattements fiscaux sont revus à la baisse, sauf pour les zones très peu denses. Le statut LMNP reste possible mais avec des plafonds plus stricts.

• Gestion chronophage : Même avec l’automatisation, il faut gérer le ménage, l’accueil, la maintenance, la communication avec les voyageurs et les imprévus (dégâts, nuisances…).

• Assurance spécifique obligatoire : Il est indispensable de souscrire une assurance responsabilité civile adaptée à la location saisonnière et de demander une attestation d’assurance villégiature aux locataires.

• Risque de vacance : Le taux d’occupation dépend de la saisonnalité, de la concurrence et de la conjoncture touristique. Il peut être difficile de remplir son calendrier hors saison ou en cas de crise sanitaire.

2. Location longue durée : stabilité, simplicité et sécurité

Avantages de la location longue durée

• Revenus stables et prévisibles : Le bail classique (3 ans pour le vide, 1 an pour le meublé) garantit des loyers réguliers, avec moins de vacance locative.

• Gestion simplifiée : Moins de rotation, moins d’administratif, pas besoin de ménage entre chaque locataire. La gestion peut être confiée à une agence ou à une conciergerie pour plus de tranquillité.

• Moins de contraintes réglementaires : La location longue durée est moins soumise aux restrictions locales et à l’obligation de déclaration ou d’autorisation.

• Fiscalité stable : Le régime microfonciers ou réel est bien connu, et le statut LMNP pour la location meublée reste attractif pour de nombreux propriétaires.

• Moins d’usure du bien : Moins de passages, donc moins de risques de dégradations fréquentes.

Inconvénients

• Rentabilité potentiellement inférieure : Les loyers sont plafonnés et moins flexibles. La rentabilité brute est généralement de 4 à 6 %4.

• Risque d’impayés : Même s’il est faible, il existe un risque d’impayés ou de litiges avec les locataires. Il est possible de souscrire une assurance loyers impayés.

• Moins de flexibilité : Le bien est occupé en continu, il n’est pas possible de le récupérer pour un usage personnel sauf à respecter un préavis légal.

• Moins de contrôle sur l’état du logement : Les visites sont plus espacées, il peut être plus difficile de détecter rapidement des problèmes.

3. Tableau comparatif : location saisonnière vs location longue durée

            Critère                                                        Location saisonnière                                   Location longue durée         

Rentabilité potentielle                                   8-10 % (voire plus)                                           4-6 %

Stabilité des revenus                                       Variable, saisonnière                                     Stable, prévisible

Gestion                                                                    Chronophage, automatisable                  Simple, peu chronophage

Risque d’impayé                                                 Très faible                                                            Faible à modéré

Réglementation                                                  Renforcée, évolutive                                   Stable, moins contraignante

Fiscalité                                                                   Moins avantageuse en 2025                   Stable, connue

Flexibilité d’usage                                              Oui                                                                         Non (sauf préavis)

Assurance                                                              Spécifique obligatoire                                 Classique

Contrôle du bien                                                Fréquent                                                              Espacé

Risque de vacance                                             Présent (hors saison)                                   Faible

4. Quelle formule choisir ? Nos conseils en 2025

• Analysez la localisation : La location saisonnière reste très rentable dans les zones touristiques, balnéaires ou à forte demande ponctuelle. En zone urbaine ou résidentielle, la location longue durée est souvent plus adaptée.

• Tenez compte de la réglementation locale : Certaines villes limitent drastiquement la location courte durée. Renseignez-vous en mairie et auprès de votre syndic.

• Évaluez votre disponibilité : La gestion saisonnière demande plus d’implication ou le recours à un service de conciergerie spécialisé.

• Pesez le risque fiscal et administratif : Les règles évoluent rapidement. Anticipez les changements pour ne pas vous retrouver en infraction ou avec une rentabilité dégradée.

• Diversifiez vos stratégies : Certains propriétaires combinent les deux formules : location saisonnière en haute saison, longue durée le reste de l’année, ou sur différents biens.